Kalkulator LTT — podatek od zakupu domu w Walii

Ile wynosi LTT przy cenie 280 000 GBP?

Przy stawkach głównych podatek wynosi 3300 GBP: 0% od pierwszych 225 000 GBP i 6% od pozostałych 55 000 GBP. To przykład podany przez Welsh Revenue Authority na stronie ze stawkami LTT (gov.wales) — kalkulator startuje od tej ceny, żeby wynik dało się porównać z urzędowym wyliczeniem.

Ta sama cena przy stawkach wyższych daje 17 950 GBP, bo tabela wyższa opodatkowuje także pierwsze 180 000 GBP. Dla porównania: za dom w tej cenie w Anglii SDLT wynosi 4000 GBP (stawki SDLT według gov.uk, stan weryfikacji 2026-08-04), a kupujący pierwszy dom w Anglii, który spełnia warunki ulgi, zapłaciłby 0 GBP dzięki uldze, której w Walii nie ma (kalkulator SDLT dla Anglii).

Kiedy stosuje się stawki wyższe?

Według przeglądu Welsh Revenue Authority na gov.wales (aktualizacja z 27 sierpnia 2025) stawki wyższe zwykle dotyczą zakupu, gdy jednocześnie: nieruchomość mieszkalna kosztuje 40 000 GBP lub więcej, a kupujący ma już co najmniej jedną inną nieruchomość. Dotyczy to na przykład zakupu drugiego domu albo — gdy kupujący ma już inną nieruchomość — lokalu na wynajem.

• Zastąpienie głównego miejsca zamieszkania. Stawki wyższe zwykle nie mają zastosowania, jeśli nowa nieruchomość ma być głównym miejscem zamieszkania, a poprzednie główne miejsce zamieszkania zostało sprzedane przed zakupem albo tego samego dnia.
• Sprzedaż po zakupie. Według przeglądu, jeśli poprzednie główne miejsce zamieszkania zostaje sprzedane dopiero po zakupie nowego, przy zakupie zwykle płaci się stawki wyższe. Przy sprzedaży w ciągu 3 lat zwykle można wystąpić o zwrot różnicy między kwotą według stawek wyższych a kwotą według stawek głównych.
• Nieruchomości poza Walią też się liczą. Przy sprawdzaniu, czy kupujący ma już inną nieruchomość mieszkalną, ustawa bierze pod uwagę także lokale poza Walią — na przykład mieszkanie w Polsce: „references to a “dwelling” include references to a dwelling situated outside Wales” (Land Transaction Tax and Anti-avoidance of Devolved Taxes (Wales) Act 2017, zał. 5 pkt 35 ust. 1).
• Małżonkowie, partnerzy cywilni i współkupujący. Według przeglądu małżonków i partnerów cywilnych traktuje się zwykle tak, jakby kupowali razem. Jeśli stawki wyższe dotyczą któregokolwiek z kupujących, dotyczą całej transakcji.

To skrót zasad, a nie pełna lista wyjątków — sam przegląd zaznacza, że nie jest wyczerpujący i odsyła do wytycznych technicznych, do prawnika prowadzącego transakcję (conveyancing) albo do WRA.

Czy w Walii jest ulga dla kupujących pierwszy dom?

Nie. Welsh Revenue Authority pisze na gov.wales wprost: „There's no first-time buyers' relief in Wales”. Kupujący pierwszy dom liczy więc podatek według tych samych zasad co inni kupujący — zwykle według tabeli głównej, z pasmem 0% do 225 000 GBP. Jeśli kupuje razem z osobą, która ma już inną nieruchomość, do całej transakcji mogą mieć zastosowanie stawki wyższe (zasady dla współkupujących — wyżej). Zakładanie, że taka ulga istnieje, to pomyłka łatwa do popełnienia przy przenoszeniu wiedzy z Anglii, gdzie SDLT ją ma.

Czy nierezydent płaci w Walii więcej?

Nie z samego tytułu braku rezydencji w UK. LTT nie ma dopłaty dla nierezydentów — dopłata 2 pkt proc. dla osób spoza UK dotyczy wyłącznie SDLT, czyli Anglii i Irlandii Północnej. Osoba spoza UK, która ma już inną nieruchomość, może natomiast podlegać stawkom wyższym na tych samych zasadach co każdy kupujący — także wtedy, gdy ta inna nieruchomość jest poza UK. Dopłata SDLT według gov.uk, stan weryfikacji 2026-08-04.

Kiedy i jak płaci się LTT?

Deklarację trzeba złożyć, a podatek zapłacić w ciągu 30 dni od dnia następującego po completion, czyli finalizacji transakcji (lub innej daty, od której transakcja jest skuteczna; gov.wales). Prawnik albo conveyancer może złożyć deklarację online i zapłacić podatek w imieniu kupującego; zwykle dolicza tę kwotę do rachunku za swoje usługi. Podatek pobiera i rozlicza Welsh Revenue Authority. Przy zakupie nieruchomości freehold za mniej niż 40 000 GBP deklaracji nie składa się wcale (gov.wales).

Czego kalkulator nie uwzględnia?

• nieruchomości niemieszkalnych i mieszanych (mają osobną tabelę stawek) oraz czynszu przy nowej dzierżawie nieruchomości niemieszkalnej lub mieszanej — przy dzierżawie mieszkalnej (leasehold) czynsz nie podlega LTT;
• ulgi przy zakupie kilku lokali naraz (multiple dwellings relief), zmienionej rozporządzeniami z 2025 i 2026 roku;
• wyjątku od stawek wyższych przy późniejszym oddaniu lokalu w najem gminie, dodanego rozporządzeniem obowiązującym od 13 lutego 2026;
• zwrotu stawek wyższych po sprzedaży poprzedniego domu, zakupów przez spółki i trusty;
• transakcji, w których umowy wymieniono przed datą wejścia w życie obecnych stawek — wtedy mogą obowiązywać stawki wcześniejsze.

Co dalej?

• Kalkulator całkowitego kosztu zakupu — LTT razem z opłatą HM Land Registry i kosztami z ofert.
• Koszty dodatkowe przy zakupie — co poza podatkiem trzeba doliczyć do ceny: prawnik, survey, opłaty banku.
• Kalkulator SDLT — jeśli nieruchomość jest w Anglii, nie w Walii.
• Proces zakupu krok po kroku — kiedy w całej transakcji pojawia się moment zapłaty podatku.
• Wszystkie kalkulatory — rata kredytu, LTV, zdolność kredytowa i całkowity koszt zakupu.